Công ty bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu

Bắt đầu từ đầu năm 2019 kéo dài đến tận 2020, nhiều công ty bất động sản đang ồ ạt phát hành trái phiếu. Trong tháng 1 năm 2020, trong hơn 13.370 tỷ đồng trái phiếu được phát hành thì đã có hơn 55% là trái phiếu bất động sản.

Thiếu vốn và thiếu vốn

Thiếu vốn chính là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến việc phát hành trái phiếu ồ ạt. Thị trường bất động sản luôn yêu cầu nguồn vốn lớn để duy trì. Từ cuối năm 2018, các ngân hàng lần lượt đưa thêm các quy định để siết chặt tín dụng bất động sản nhằm tránh lặp lại sai lầm 2008.

Thiếu vốn chính là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến việc phát hành trái phiếu ồ ạt.

Về cơ bản, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra lộ trình giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 40% hiện nay xuống còn 30% vào ngày 1/10/2022, mỗi năm giảm 3 – 4%. Ngoài việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Như vậy, nguồn vốn tín dụng bất động sản giảm mạnh khiến doanh nghiệp bất động sản phải tìm các nguồn vốn khác mà trái phiếu là lựa chọn tốt nhất. Trái ngược với các quy định cứng nhắc và hệ số rủi ro cao từ phía ngân hàng, trái phiếu có quy định ít hơn và mềm hơn mà vẫn cung cấp nguồn vốn lớn về trung và dài hạn.
Các ngân hàng giảm được áp lực cho vay trung và dài hạn cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng phải cân nhắc hơn về vấn đề huy động vốn từ trái phiếu hơn là vốn tín chấp từ ngân hàng. Hơn hết, nguồn trái phiếu cũng cho phép nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường bất động sản. Từ đó, giảm bớt chia sẽ được lợi nhuận và giảm thiểu các rủi ro tồn tại trên thị trường.

Trái phiếu và rủi ro

Nói đến trái phiếu, cũng giống như cổ phiếu, không thể không nhắc đến hệ số rủi ro mà trái phiếu mang trong người. Hệ số rủi ro càng lớn thì lợi nhuận trái phiếu đó mang lại càng lớn. Và trái phiếu bất động sản đang được phát hành với lãi suất thuộc hàng lớn nhất. Tất nhiên, lãi suất này đi kèm với rủi ro lớn.

Trái phiếu bất động sản đang được phát hành với lãi suất thuộc hàng lớn nhất.

Nhất là trong bối cảnh của thị trường bất động sản hiện tại. Khi mà giá bất động sản được đẩy lên đến mức giá cao nhất trong 10 năm trở lại đây. Giá bất động sản ngất ngưởng khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân và khách hàng phải rời đi. Nhiều sản phẩm bất động sản đã và đang đạt ngưỡng giá và không có người mua do giá quá cao so với giá trị của sản phẩm.

Thanh khoản thị trường bất động sản đang hết sức nhỏ giọt. Trong bối cảnh này, việc các doanh nghiệp bất động sản có đủ khả năng sinh lời hay không vẫn là dấu hỏi lớn. Việc cam kết trả lãi suất cao để huy động vốn là điều tất nhiên. Nhưng như vậy, rủi ro thua lỗ cho người mua trái phiếu cũng là rất lớn. Nhất là khi thị trường có thể sẽ mất rất lâu để khôi phục lại hoàn toàn.

Cần hệ thống thật sự minh bạch

Chuyên gia bất động sản đánh giá, thị trường trái phiếu bất động sản phát triển nhanh, mặt tích cực sẽ làm tăng quy mô, tăng tính hấp dẫn của thị trường và đặc biệt là vai trò kênh dẫn vốn có nhiều ưu việt cho doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, mặt tiêu cực là dẫn đến tình trạng cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá.

Trái phiếu cần hệ thống quản lý minh bạch hơn nữa.

Tuy nhiên, nếu cuộc đua lãi suất trái phiếu bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao thì rủi ro cũng sẽ tăng theo, không chỉ cho nhà đầu tư mà còn cho cả các doanh nghiệp phát hành bởi khi phát hành với lãi suất quá cao thì áp lực trả nợ cũng tăng theo, gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Nhằm phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh, vừa trở thành một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu. Gần đây, Bộ Tài chính đã có những động thái siết lại điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông qua việc sửa đổi Nghị định số 163/2018/NĐ-CP.

Một trong số những nội dung tại dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang được Bộ Tài chính xây dựng Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu tại báo cáo tài chính quý gần nhất, lãi suất trái phiếu cũng không được vượt quá 20%/năm. Ngoài ra, nếu muốn phát hành trái phiếu vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp phải lựa chọn kênh phát hành ra công chúng với tiêu chuẩn, điều kiện cao hơn và công khai, minh bạch hơn…

-T.N.T-

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *